Ситуация на рынке жилья в России: почему не распродано 1,5 млн квартир в новостройках

В России накопилось около 1,5 миллиона непроданных квартир в новостройках. Покупатели жилой недвижимости все реже интересуются жильем на первичном рынке. При этом часть непроданных квартир находится в строящихся жилых комплексах или недавно сданных домах. Они готовы к продаже, но покупать их некому. О причинах, перспективах развития жилой недвижимости в России, URA.RU рассказал руководитель агентства недвижимости ДомИНВЕСТ в Челябинске Лев Шпайзман. Основная причина — повышение стоимости ипотечного кредитования Ранее рынок недвижимости поддерживался за счет программ льготной ипотеки, благодаря которым семьи могли приобретать жилье с приемлемым ежемесячным платежом. Однако после завершения этих программ процентные ставки на ипотечные кредиты выросли, что сделало покупку квартиры для многих семей финансово недоступной. Если пару лет назад размер ежемесячного платежа за ипотеку был сопоставим с арендной платой за жилье, то сейчас он нередко превышает ее в 2–3 раза. «Многие семьи не могут позволить себе кредит из-за высоких процентных ставок, что снижает спрос на жилье. Ипотека вместо спасательного круга превратилась в финансовый вызов. Покупатели стали осторожнее, они медленнее решаются на покупку, взвешивают все „за “ и „против“», — подчеркнул Шпайзман. Как отметил эксперт, спрос на жилье начал падать больше года назад. Меньше квартир стали покупать из-за высоких ипотечных ставок. Теперь же покупателей можно условно разделить на две части: на тех, кто берет квартиру за свои деньги, и тех, кто берет кредиты для покупки недвижимости. Потребительский кредит стал очень дорогим и неподъемным, его же нужно оплачивать. Из ‐за высокой ставки люди не в состоянии это делать, поэтому спрос упал. Цены на новые квартиры не падают даже несмотря на низкий спрос При этом несмотря на избыток предложения, застройщики не спешат существенно снижать цены на жилье. Это обусловлено увеличением стоимости строительства, ростом цен на строительные материалы и оборудование, повышением затрат на оплату труда, необходимостью обслуживать кредитные обязательства перед банками. Массовое снижение цен может спровоцировать серьезные финансовые трудности у строительных компаний. Чтобы этого не произошло, девелоперы применяют альтернативные механизмы стимулирования продаж: предоставляют скидки, предлагают рассрочку, запускают субсидированные ипотечные программы и вводят различные бонусные предложения. Изменение предпочтений потенциальных покупателей Высокие процентные ставки по банковским вкладам изменили приоритеты потенциальных покупателей жилья. Если раньше инвестиции в недвижимость считались надежным способом сохранения капитала, то теперь многие предпочитают размещать средства на депозитах, которые обеспечивают высокий доход при меньших рисках и без необходимости крупных первоначальных вложений. Избыток предложения на рынке Еще одной причиной сложившейся ситуации стали последствия активного строительства в предыдущие годы. В период высокого спроса девелоперы инициировали множество новых проектов, реализация которых должна занимать лет. Сейчас эти объекты постепенно выходят на рынок, в то время как спрос на жилье существенно снизился. В результате предложение значительно опережает спрос. Российский рынок жилья переживает сложный период Специалист не квалифицирует текущую ситуацию как кризисную, однако отмечает, что российский рынок жилья переживает сложный период. В крупных мегаполисах, таких как Москва и Санкт-Петербург, а также в некоторых региональных центрах, квартиры достойного качества продолжают находить покупателей, особенно это касается небольших квартир с удобной транспортной доступностью. В то же время реализация дорогостоящих объектов и жилья в менее востребованных районах невозможна. Такие объекты почти не продаются. Перспективы развития ситуации Дальнейшее развитие событий во многом будет зависеть от уровня ипотечных ставок и мер государственной поддержки рынка недвижимости. Снижение стоимости кредитования может способствовать постепенному восстановлению спроса. В случае сохранения высоких ставок количество непроданных квартир может увеличиться, а застройщики будут усиливать конкуренцию за покупателей посредством различных стимулирующих программ. Итоги Как отмечает Шпайзман, сочетание высоких ипотечных ставок, стоимости новостроек, значительного объема нового строительства и привлекательности банковских депозитов привело к огромному количеству непроданного жилья на рынке. Но россияне по-прежнему хотят иметь собственное жилье, однако в текущих экономических условиях покупка квартиры стала для многих семей невыполнимой задачей.