De Portugese vastgoedmarkt staat er beter voor – maar je moet je verleden niet vergeten!

Ik geloof niet dat Portugal opnieuw te maken krijgt met een herhaling van de crisis van iets meer dan tien jaar geleden. Maar ik ben er ook van overtuigd dat juist in de periodes waarin het vertrouwen het grootst is, we extra voorzichtig moeten blijven. De schuldenlast van bouw- en vastgoedbedrijven bedroeg opnieuw meer dan 58 miljard euro en benaderde daarmee, in absolute waarde, het niveau van 2013. Die vergelijking mag dan beangstigend zijn, maar het zou verkeerd zijn om de enorme verschillen tussen beide momenten te negeren. Destijds vertegenwoordigde deze schuld bijna 35 % van het Portugese bbp. Vandaag de dag bedraagt dit ongeveer 19 %. Bedrijven zijn kapitaalkrachtiger, de sector is professioneler geworden en de financiële autonomie is aanzienlijk verbeterd. Het is dus belangrijk om het duidelijk te zeggen: we bevinden ons niet opnieuw in 2013. De toename van de kredietverlening heeft ook een logische verklaring. Portugal moet meer woningen bouwen en voor het bouwen is kapitaal nodig. Het kopen van grond, het ontwikkelen van projecten, het renoveren van gebouwen en het aanleggen van nieuwe infrastructuur zijn afhankelijk van financiering. We moeten de totale schuld daarom niet als een probleem beschouwen. Er is een enorm verschil tussen het financieren van productieve investeringen en het in stand houden van projecten die te sterk afhankelijk zijn van voortdurend stijgende prijzen. Hier komt voorzichtigheid om de hoek kijken. De vastgoedsector blijft onderhevig aan rentetarieven, bouwkosten, economische ontwikkelingen, belastingmaatregelen en politieke beslissingen. Het kan meerdere jaren duren voordat een ogenschijnlijk solide project wordt voltooid, en in die tijd kunnen de omstandigheden ingrijpend veranderen. Hetzelfde geldt voor woningkredieten. Ik begrijp degenen die pleiten voor soepelere financieringsvoorwaarden om gezinnen te helpen een huis te kopen. Maar het verlenen van krediet betekent niet dat er woningen worden gecreëerd. Als we de koopkracht vergroten zonder het aanbod te vergroten, steken we simpelweg meer geld in de concurrentiestrijd om dezelfde woningen en dragen we bij aan een nieuwe prijsstijging. Een gezin dat bijna de helft van zijn maandelijks inkomen aan de hypotheekaflossing besteedt, is ook kwetsbaarder voor een rentestijging, inkomensverlies of onverwachte uitgaven. Het waarborgen van toegang tot huisvesting is essentieel, maar dat geldt evenzeer voor het beschermen van gezinnen tegen overmatige schuldenlast. Mijn visie op de Portugese markt blijft positief. We hebben behoefte aan investeringen, krediet, binnenlands en buitenlands kapitaal en bedrijven die in staat zijn de ontbrekende woningen te bouwen. Maar we hebben ook behoefte aan verantwoorde financiering, degelijke projectontwikkelaars en beschermde kopers. Kredietgroei hoeft ons niet af te schrikken wanneer deze gepaard gaat met productieve investeringen en een groter aanbod. Maar de geschiedenis leert ons dat de grootste risico’s vaak ontstaan wanneer we niet meer geloven dat er risico’s zijn. De Portugese vastgoedmarkt is vandaag de dag sterker, professioneler en beter voorbereid dan tien jaar geleden. De beste manier om sterk te blijven, is je verleden niet te vergeten en vooral vertrouwen niet te verwarren met overmoed.