De uitpondgolf is bijna voorbij: zoveel duurder wordt een koophuis als je wacht tot 2027"

Twee jaar lang leek de woningmarkt eindelijk mee te werken: beleggers dumpten hun huurwoningen, het aanbod op Funda liep vol en kopers kregen voor het eerst sinds jaren iets wat op bedenktijd leek. Dat venster gaat nu dicht. Wie het rustig aan doet en pas volgend jaar toeslaat, betaalt naar verwachting 10.000 tot 20.000 euro meer voor hetzelfde huis. Recordaanbod, en toch een recordprijs De cijfers over het tweede kwartaal zijn bijna komisch tegenstrijdig. Er werden bijna 57.000 bestaande woningen te koop gezet, 9 procent meer dan een jaar eerder en het hoogste aantal ooit. Tegelijk klom de gemiddelde verkoopprijs naar een nieuw record van ruim 506.000 euro. Meer keuze, meer onderhandelingsruimte, minder gekte in de bezichtigingsagenda — en toch geen prijsdaling, alleen een tragere stijging van 2,1 procent op jaarbasis. Dat extra aanbod is grotendeels geleend. Sinds 2024 zijn zo’n 80.000 huurwoningen in de verkoop gegaan, ongeveer het aantal woningen in de gemeente Haarlem. Particuliere verhuurders stapten uit vanwege de Wet betaalbare huur, de zwaardere box 3-heffing en aantrekkelijker rendementen elders. Vooral goedkopere appartementen kwamen op de koopmarkt, precies het segment waar starters op jagen. De golf dooft uit Die uitstroom is nu voorbij het hoogtepunt. In de afgelopen vier kwartalen verkochten verhuurders bijna 39.000 ex-huurwoningen aan gewone kopers, een fractie minder dan in heel 2025, terwijl ze zelf juist iets meer woningen aankochten. Netto daalde de verkoop voor het eerst sinds 2023. De simpele verklaring: wie eruit wilde, is er inmiddels grotendeels uit. "De verlichting op de koopmarkt was geleend van de huurmarkt — en de rekening komt volgend jaar." Daar komt bij dat de tijdelijke huurcontracten die het uitponden zo makkelijk maakten sinds 1 juli 2024 niet meer de norm zijn. Vaste contracten betekenen zittende huurders, en zittende huurders betekenen geen leeg appartement dat je vlot kunt verkopen. Makelaars verwachten in het derde kwartaal al minder woningen in de etalage. Wat dat kost als je wacht Wat het uitdoven van de golf betekent voor de prijs, hangt af van welke econoom je gelooft. Rabobank rekent op 2,8 procent prijsstijging in 2026 en 2,0 procent in 2027; ABN Amro houdt het op 3 procent dit jaar en 4 procent volgend jaar, juist omdat het aanbod terugvalt terwijl het woningtekort blijft. Reken dat door op de huidige gemiddelde verkoopprijs van 506.000 euro: - Bij 2,0 procent: ruim 10.000 euro meer voor hetzelfde huis. - Bij 4,0 procent: ruim 20.000 euro meer. - Bovenop een hypotheekrente die volgens beide banken verder oploopt. Die rente is de venijnige bijkomstigheid. Rabobank schat dat een huishouden met twee modale inkomens dit jaar nog bijna 14.000 euro meer kan lenen dan in 2025, maar dat de leenruimte in 2027 vrijwel stilstaat: de hogere rente eet de loonstijging op. Duurder huis, geen extra leencapaciteit. "Je zou denken: meer aanbod is meer rust op de woningmarkt. Maar we zien dat de vraag zo groot is dat er nog steeds veel overboden wordt en dat de prijzen nog steeds stijgen."— Lana Goutsmits-Gerssen, voorzitter NVM Wonen Waar het hardst gaat schuiven Het regionale plaatje kantelt daarmee ook. Juist in de grote steden, waar de uitpondgolf het aanbod opblies, stagneerden de prijzen; in Groot-Amsterdam gingen bestaande koopwoningen dit voorjaar ‘slechts’ 2,4 procent omhoog, nauwelijks meer dan de inflatie. Rabobank verwacht dit jaar in Amsterdam en de regio Haarlem een plus van 1 procent en in Oost-Groningen 6 procent. Vanaf 2027 draait dat: als de ex-huurwoningen wegvallen, verkrapt de markt in precies die steden weer het snelst. Nieuwbouw zou de permanente oplossing moeten zijn, maar de nieuwbouw blijft ver achter bij de ambitie van 100.000 woningen per jaar, netcongestie en bouwkosten remmen projecten af en het aanbod bestaat vooral uit kleine startersappartementen die de doorstroming niet op gang brengen. Kortom: de verlichting was geleend, en de rekening komt volgend jaar. Meer weten? Lees ook