Il condominio può chiedere le spese condominiali al coniuge che abita la casa familiare assegnata dal giudice?

L’assegnatario della casa familiare ha solo un diritto personale di godimento. Il condominio deve rivolgersi al proprietario. Lo dice la Cassazione con l’ordinanza 13963/2026. I coniugi si separano. Il giudice assegna la casa familiare alla moglie, che vi abita con i figli. La casa è però di proprietà esclusiva del marito. Arrivano le bollette condominiali non pagate. L’amministratore ottiene un decreto ingiuntivo nei confronti della moglie assegnataria. Lei impugna il decreto sostenendo di non essere la persona giusta da citare in giudizio. Ha ragione. La Cassazione, con l’ordinanza n. 13963 del 13 maggio 2026, conferma che l’amministratore di condominio non ha azione diretta nei confronti del coniuge assegnatario della casa familiare. Le spese condominiali si riscuotono dal proprietario dell’appartamento — o dal titolare di un diritto reale su di esso — non da chi vi abita in forza di un’assegnazione giudiziale. La domanda su se il condominio possa chiedere le spese condominiali al coniuge che abita la casa familiare assegnata dal giudice ha risposta negativa, e capire perché richiede di distinguere tra diritti reali e diritti personali di godimento. La regola generale: il condominio riscuote dai proprietari L’amministratore di condominio ha il diritto — e il dovere — di riscuotere i contributi per la manutenzione e per l’esercizio delle parti e dei servizi comuni. Ma può farlo esclusivamente da ciascun condomino — cioè dall’effettivo proprietario o dal titolare di un diritto reale sulla singola unità immobiliare. Questa regola deriva dalla struttura stessa del condominio: il condomino è il soggetto che partecipa alla comunione sulle parti comuni e che, in quanto proprietario di un’unità esclusiva, è tenuto a contribuire alle spese condominiali in proporzione al valore della propria proprietà. L’obbligazione condominiale è collegata al diritto reale — la proprietà, l’usufrutto, il diritto di abitazione in senso tecnico — non alla mera occupazione dell’appartamento. Il diritto di assegnazione della casa familiare: perché è diverso L’assegnazione della casa familiare al coniuge non proprietario — disposta dal giudice in sede di separazione o divorzio — crea un diritto personale di godimento sui generis : non è un diritto reale, non è proprietà, non è usufrutto, non è il diritto di abitazione disciplinato dall’ art. 1022 cod. civ. . Il condominio aveva sostenuto nel ricorso che il titolare del diritto di abitazione sia tenuto al pagamento delle spese di custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa — argomento corretto per il diritto di abitazione in senso tecnico. Ma la Cassazione chiarisce che l’assegnazione della casa familiare non è il diritto di abitazione di cui all’art. 1022 cod. civ.: è qualcosa di diverso, un diritto personale che non produce gli stessi effetti. La conseguenza è diretta: l’assegnatario della casa familiare non è un condomino, non è titolare di un diritto reale, e quindi non è il soggetto legittimato passivo dell’azione del condominio per il recupero degli oneri condominiali. Chi deve pagare le spese condominiali: il proprietario Il legittimato passivo dell’azione del condominio per il recupero degli oneri condominiali è unicamente il titolare del diritto reale sulla singola unità immobiliare. Nel caso in esame, il marito proprietario dell’appartamento. L’amministratore che vuole recuperare le spese condominiali non pagate deve quindi notificare il decreto ingiuntivo al proprietario — anche se questi non abita più nell’appartamento, anche se l’appartamento è stato assegnato all’ex coniuge, anche se il proprietario è altrove. Questo crea un problema pratico rilevante: il proprietario potrebbe non pagare le spese condominiali perché ritiene che sia compito dell’assegnatario farlo — e l’assegnatario potrebbe non pagarle perché sa di non essere formalmente obbligato nei confronti del condominio. Il condominio resta in mezzo, con un credito difficile da riscuotere. I rapporti interni tra ex coniugi: chi deve sopportare le spese? La pronuncia della Cassazione riguarda i rapporti tra condominio e assegnataria — e stabilisce che il condominio deve rivolgersi al proprietario. Ma nei rapporti interni tra i due ex coniugi, la questione è diversa. Gli accordi di separazione o divorzio — o i provvedimenti del giudice — possono stabilire chi tra i due ex coniugi debba sopportare le spese condominiali dell’immobile assegnato. Se gli accordi prevedono che le spese ordinarie siano a carico dell’assegnataria, questa potrà essere chiamata a rispondere nei confronti del marito proprietario — ma non direttamente nei confronti del condominio. Il proprietario che paga le spese condominiali richieste dal condominio e che per accordo aveva il diritto di rivalersi sull’assegnataria potrà agire nei suoi confronti per il rimborso, ma questa è una questione separata che non riguarda il condominio. Le conseguenze pratiche per gli amministratori Gli amministratori di condominio devono tenere presente questa regola nella gestione dei morosi. Quando un appartamento è assegnato a un coniuge non proprietario in seguito a separazione o divorzio, il destinatario dei solleciti, dei decreti ingiuntivi e delle eventuali azioni esecutive è il proprietario — non l’occupante. L’errore commesso nel caso esaminato dalla Cassazione — notificare il decreto ingiuntivo all’assegnataria invece che al proprietario — ha comportato l’annullamento del decreto per difetto di legittimazione passiva e la condanna del condominio al pagamento delle spese di lite. In sintesi Il condominio non può agire direttamente contro il coniuge assegnatario della casa familiare per il recupero delle spese condominiali, perché l’assegnatario è titolare di un diritto personale di godimento — non di un diritto reale. L’azione del condominio deve essere diretta esclusivamente al proprietario dell’appartamento o al titolare di un diritto reale su di esso. Il decreto ingiuntivo notificato all’assegnatario non proprietario è viziato da difetto di legittimazione passiva e va annullato.