Studie zeigt, wo der Traum vom Eigenheim noch bezahlbar ist – München fällt ab

Studie zeigt, wo der Traum vom Eigenheim noch bezahlbar ist – München fällt ab Uns auf Google folgenDer Hauskauf bleibt für viele Familien schwer: Eine neue Studie zeigt, wo Eigenheime noch erschwinglich sind – und wo kaum noch. München – Der Traum vom eigenen Haus ist in Deutschland nicht überall gleich weit entfernt. Bundesweit ist der Kauf eines Einfamilienhauses für einen typischen Haushalt rechnerisch zwar noch knapp erschwinglich. Doch der Durchschnitt verdeckt massive regionale Unterschiede: Während Häuser in vielen ländlichen Regionen noch finanzierbar erscheinen, bleibt der Markt in den großen Metropolen stark angespannt. Das zeigt der neue Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex, den der Baufinanzierungsvermittler Interhyp gemeinsam mit dem Institut der deutschen Wirtschaft erstellt hat. Untersucht wurden Einfamilienhäuser in allen 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten. Der Datenstand ist Juni 2026. Der bundesweite Indexwert liegt aktuell bei 103 Punkten. Ein Wert von 100 markiert die Schwelle, ab der der Kauf eines Einfamilienhauses rechnerisch als erschwinglich gilt. Werte darüber stehen für bessere Erschwinglichkeit, Werte darunter für eine stärkere finanzielle Belastung. Eigenheim in Deutschland bleibt nur knapp erschwinglich Der Index setzt die monatliche Kreditrate ins Verhältnis zum Nettoeinkommen eines Modellhaushalts in der jeweiligen Region. Als Schwelle gilt: Wenn die monatliche Annuität 35 Prozent des Einkommens ausmacht, liegt der Index bei 100 Punkten. Der Musterhaushalt besteht aus zwei Erwerbstätigen und zwei Kindern. Als Einkommensbasis dient das 70. Perzentil der Bruttoarbeitsentgelte von Vollzeitbeschäftigten im Alter zwischen 30 und 40 Jahren. Das bedeutet: 70 Prozent dieser Beschäftigten verdienen weniger, 30 Prozent mehr. Damit soll ein Einkommensniveau abgebildet werden, das für potenzielle Wohneigentumskäufer typisch ist. Der Index zeigt also nicht, ob sich jeder einzelne Haushalt ein Haus leisten kann. Er ist ein Vergleichsmaßstab dafür, wie Kaufpreise, Einkommen und Finanzierungskosten regional zusammenpassen. Auf den ersten Blick klingt der bundesweite Wert von 103 Punkten positiv. Einfamilienhäuser liegen im Durchschnitt knapp oberhalb der Erschwinglichkeitsschwelle. Viel Spielraum gibt es aber nicht. Seit Anfang 2025 bewegt sich der Index nach Angaben von Interhyp und IW in einem engen Korridor zwischen 103 und 107 Punkten. Der Markt hat sich nach dem Zinsanstieg stabilisiert, eine echte Entlastung ist aber nicht zu erkennen. Interhyp-Chef Jörg Utecht erklärt die Seitwärtsbewegung damit, dass höhere Zinsen und gestiegene Immobilienpreise derzeit noch durch höhere Löhne ausgeglichen würden. „Die zuletzt wieder höheren Zinsen sowie die gestiegenen Immobilienpreise werden aktuell noch durch eine Steigerung bei den Löhnen ausgeglichen“, sagt Utecht. IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer erwartet zugleich keine schnelle Verbesserung. „Ich rechne weder mit spürbar besseren Finanzierungskonditionen noch mit einem massiven Rückgang bei den Preisen“, sagt der Ökonom. Für Kaufinteressenten bedeutet das: Wer auf deutlich bessere Bedingungen wartet, könnte enttäuscht werden. In 251 der 400 Kreise ist die Erschwinglichkeit im Jahresvergleich sogar gesunken. Deutliche Verbesserungen konzentrieren sich auf wenige Regionen. „Wer eine Immobilie kaufen möchte, für den lohnt sich Abwarten in vielen Fällen nicht“, sagt Utecht. In Metropolen bleibt der Hauskauf besonders schwer Besonders deutlich wird die Spaltung beim Blick auf die Regionstypen. In den sieben großen Metropolen Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf liegt der Indexwert nur bei 80 Punkten. Dort müssten Käuferinnen und Käufer für ein Einfamilienhaus im Durchschnitt 44 Prozent ihres verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens für die monatliche Rate aufwenden. Damit liegen die Top-7-Städte klar unter der Schwelle, ab der ein Kauf als erschwinglich gilt. Auch das Umland der Top-7 bleibt mit 89 Punkten angespannt. Dort liegt das Annuität-Einkommensverhältnis bei 40 Prozent. Deutlich besser sieht es außerhalb der teuersten Räume aus. Weitere Großstädte ab 100.000 Einwohnern erreichen im Schnitt 105 Punkte. Das Umland dieser Großstädte liegt bei 111 Punkten. Sonstige Kreise kommen auf 118 Punkte. Dort beträgt die Belastung im Schnitt 31 Prozent des Haushaltseinkommens. Utecht verweist darauf, dass etwa 45 Prozent der betrachteten Modellhaushalte nicht in den Top-7-Metropolen oder deren Umland leben – und damit in Regionen, in denen der Erwerb eines Einfamilienhauses rechnerisch erschwinglich ist. München und Düsseldorf besonders teuer In den Top-7-Städten bleibt die Lage trotz leichter Entspannung schwierig. Die Erschwinglichkeit hat sich dort im Zweijahresvergleich etwas verbessert. Das liegt laut Voigtländer vor allem an einer moderaten Preisentwicklung. In München seien die Preise für Einfamilienhäuser in den vergangenen zwölf Monaten um gut zwei Prozent gesunken, in Berlin stagnierten sie. Dennoch bleibt München mit Abstand der angespannteste Markt. Der Indexwert liegt dort bei 63 Punkten. Käuferinnen und Käufer müssten im Modellfall 56 Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens für die monatliche Rate aufbringen. Auch Düsseldorf bleibt teuer. Dort liegt der Index bei 74 Punkten, das Annuität-Einkommensverhältnis bei 48 Prozent. Frankfurt am Main kommt auf 77 Punkte und 45 Prozent. Köln liegt bei 81 Punkten, Berlin bei 85 Punkten. Vergleichsweise besser schneiden Stuttgart mit 92 Punkten und Hamburg mit 90 Punkten ab – aber auch sie bleiben unterhalb der Erschwinglichkeitsschwelle. Voigtländer sieht zur Entlastung der Metropolen vor allem ein größeres Angebot als notwendig. „Es muss also mehr und vor allem kostengünstiger gebaut werden“, sagt er. Die geplante Einführung des Gebäudetyps E hält der IW-Ökonom für sinnvoll. Zusätzlich würde aus seiner Sicht ein Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer für Ersterwerber helfen. Ein fester Freibetrag falle beim Kauf im Umland stärker ins Gewicht als bei einem teuren Objekt in der Stadt und könne Nachfrage aus den Metropolen herauslenken. Wenn bessere Erschwinglichkeit auch ein Warnsignal ist Ein steigender Indexwert ist nicht automatisch eine gute Nachricht. Das zeigt der Blick auf mehrere Automobilstandorte. In Wolfsburg, Schweinfurt, Ingolstadt, Eichstätt und Stuttgart hat sich die Erschwinglichkeit im Zweijahresvergleich verbessert. Dahinter steckt laut Interhyp und IW aber nicht nur Entlastung, sondern auch wirtschaftliche Unsicherheit. Die schwächeren Perspektiven der Autoindustrie dürften Nachfrage und Kaufpreisentwicklung gebremst haben. „Gerade junge Familien werden sich genauer als früher überlegen, ob sie an einem Automobilstandort ein Einfamilienhaus kaufen“, sagt Utecht. Wolfsburg erreicht im Index 144 Punkte, das Annuität-Einkommensverhältnis liegt dort bei 24 Prozent. Schweinfurt kommt auf 122 Punkte und 29 Prozent. Ingolstadt liegt bei 111 Punkten und 32 Prozent. Eichstätt bleibt dagegen mit 90 Punkten und 39 Prozent unterhalb der Erschwinglichkeitsschwelle. Die Zahlen zeigen: Wenn Häuser rechnerisch erschwinglicher werden, kann das auch daran liegen, dass Käufer vorsichtiger werden und Preise nicht weiter steigen. Energieeffizienz wird beim Hauskauf wichtiger Neben Lage, Preis und Zinsen gewinnt auch der energetische Zustand eines Hauses an Bedeutung. Gestiegene Energiepreise und mögliche Sanierungskosten machen die Effizienzklasse zu einem wichtigen Faktor bei der Kaufentscheidung. Die Studie vergleicht besonders effiziente Häuser der Klassen A+, A und B mit Häusern der mittleren Energieeffizienzklasse D. Ergebnis: Häuser der Klasse D sind je nach Regionstyp sieben bis elf Prozent günstiger als sehr effiziente Objekte. In den Top-7-Städten beträgt der Preisabschlag im Schnitt acht Prozent. Im Umland der Top-7 sind es sieben Prozent. In weiteren Großstädten sowie im Umland dieser Großstädte liegt der Abschlag bei neun Prozent. In sonstigen Kreisen sind Häuser der Klasse D im Schnitt elf Prozent günstiger. Für Kaufinteressenten kann das ein Mittelweg sein: Der Kaufpreis ist niedriger als bei einem sehr effizienten Gebäude, zugleich ist das Sanierungsrisiko oft besser kalkulierbar als bei Häusern mit sehr schlechter Energiebilanz. Voigtländer ordnet ein, dass die Effizienzklasse in Ballungsräumen weniger stark auf den Kaufpreis durchschlägt, weil dort die Lage stärker dominiert. Interhyp-Chef Utecht warnt allerdings vor zu einfachen Schlüssen. Ob sich ein Haus der Klasse D rechne, zeige sich immer erst am konkreten Objekt. Die Effizienzklasse ersetze weder eine technische Prüfung noch eine belastbare Kostenschätzung. Durchschnittswerte verdecken die Realität vieler Käufer Der neue Erschwinglichkeitsindex wirkt damit nur auf den ersten Blick beruhigend. Bundesweit hat sich der Markt stabilisiert, doch von einer breiten Entspannung kann keine Rede sein. Denn der Index bildet vor allem die monatliche Finanzierungsbelastung ab. Kaufnebenkosten, Eigenkapitalhürden und Sanierungsrisiken können die tatsächliche Lage vieler Haushalte zusätzlich verschärfen. Für Familien entscheidet sich der Traum vom Eigenheim deshalb nicht nur an der Monatsrate, sondern auch an Lage, Rücklagen und langfristiger Planungssicherheit. (Verwendete Quellen: Interhyp, IW) (mare)