Wohnung fristlos gekündigt – wegen einer rätselhaften 11.465-Euro-Forderung

Hamburg Wohnung fristlos gekündigt – wegen einer rätselhaften 11.465-Euro-Forderung Seit Jahren gibt es Streit mit einem Vermieter über rätselhaft hohe Nebenkosten. Eine Mieterin hat jetzt die fristlos Kündigung bekommen. Es ist der Brief, vor dem sich jeder Mieter fürchtet. Mitten auf der Seite stehen zwei Worte in fetter Schrift: fristlose Kündigung. Gabriele Philipp soll ihre Wohnung in der Alten Sülldorfer Landstraße 411g räumen. Der Grund: Nach Auffassung ihrer Vermieterin sind Forderungen in Höhe von 11.465,11 Euro offen. Die 65-Jährige versteht die Welt nicht mehr. Ihre vereinbarte Monatsmiete von 584 Euro warm habe sie stets pünktlich und vollständig gezahlt, sagt sie. Einbehalten hat sie lediglich Nachforderungen und Erhöhungsbeträge, die sie mit Unterstützung des Mietervereins bestreitet. Besonders rätselhaft: Nur knapp vier Wochen vor der Kündigung hatte die Hausverwaltung Apleona noch 5.890 Euro von ihr verlangt. Das Schreiben war als „2. Mahnung“ überschrieben; eine erste habe sie nie erhalten. Wie sich dieser Betrag innerhalb weniger Wochen nahezu verdoppeln konnte, ist kaum nachvollziehbar. Für Philipp sind die ständigen Mahnschreiben eine enorme Belastung. „Es macht was mit einem, wenn man ständig solche Post im Kasten hat“, sagt sie. Der Streit begann mit einer umstrittenen Nebenkostenabrechnung Gabriele Philipp ist Zahnarzthelferin und lebt seit 2020 in der 47 Quadratmeter großen Zweizimmerwohnung. Die Wohnanlage in Hamburg-Rissen ist ein Neubau mit überwiegend kleinen Wohnungen. Verwaltet wird sie von Apleona Real Estate. Eigentümerin und Vermieterin ist das Immobilienunternehmen Patrizia. Der Streit begann mit der Betriebs- und Heizkostenabrechnung für 2021. Mehrere Bewohner hielten die Nachforderungen für ungewöhnlich hoch und wandten sich an den Mieterverein. Daraufhin erklärte die damalige Hausverwaltung Optima im Januar 2024: „Bis zur Klärung und Korrektur der Abrechnung müssen Sie keine Zahlungen vornehmen und Sie werden auch nicht gemahnt.“ Als Apleona im August 2024 die Verwaltung übernahm, erhielten die Bewohner erneut Mahnungen. Nachdem sich der Mieterverein wieder eingeschaltet hatte, versprach Apleona im April 2025, Einsicht in die Belege zu gewähren und die Mahnungen bis zur Klärung auszusetzen. Beides sei nicht geschehen, sagt Peymann Khosrawi vom Mieterverein, der inzwischen rund 40 Bewohner der Anlage berät. „Wer Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung erhebt, hat einen Anspruch darauf, dass diese ernsthaft geprüft werden“, so Khosrawi. „Stattdessen erleben unsere Mitglieder seit Monaten vor allem Mahnungen, aber kaum inhaltliche Antworten.“ Nebenkostenvorauszahlungen steigen innerhalb von zwei Jahren auf mehr als das Doppelte Wie stark die Forderungen in die Höhe schossen, zeigt der Fall Gabriele Philipp: Ihre monatliche Vorauszahlung für Betriebs- und Heizkosten sollte nach der Abrechnung für 2021 von ursprünglich 143,64 Euro auf 238,04 Euro und nach der Abrechnung für 2022 schließlich auf 351,46 Euro steigen – mehr als eine Verdoppelung. Damit hätten allein die Nebenkosten beinahe ihre damalige Nettokaltmiete von 440,51 Euro erreicht. „Ausschlaggebend hierfür waren insbesondere außergewöhnlich hohe Heizkosten, deren Höhe nach unserer Auffassung nicht plausibel ist“, sagt Khosrawi. „Obwohl Heizkostenverteiler vorhanden sind, wurden die Kosten allein nach der Wohnfläche berechnet.“ Weitere Zweifel weckt die Abrechnung für 2024. Darin taucht ein Haus mit der Nummer 411h auf – ein Gebäude, das es in der Wohnanlage nach Darstellung des Mietervereins gar nicht gibt. Außerdem stimmten die tatsächlich bewohnten Wohnungen teilweise nicht mit den Bezeichnungen in den Abrechnungen überein. Der Mieterverein vermutet einen Software- oder Zuordnungsfehler. Die Abrechnung enthält zudem 28 unterschiedliche Verteilerschlüssel. Das sei nicht automatisch fehlerhaft, erschwere aber die Kontrolle, sagt der Mieterverein. Ungeklärt sei außerdem, ob Kosten für Gewerbeflächen, Garagen und einen Kindergarten korrekt von den Wohnkosten getrennt wurden. Ein nicht existentes Haus und 28 Verteilerschlüssel wecken weitere Zweifel Philipp und weitere Mieter behalten deshalb seit Jahren die umstrittenen Erhöhungsbeträge zurück. Philipp überweist weiterhin monatlich 584 Euro warm. Aus Sicht des Mietervereins ist das zulässig, solange die Vermieterseite keine Belege vorlegt, die eine Prüfung der Nebenkosten ermöglichen. Nach Kenntnis des Mietervereins ist Gabriele Philipp bislang die einzige Bewohnerin der Anlage, die eine fristlose Kündigung erhalten hat. Schon zum 26. Juni hätte sie die Wohnung verlassen sollen. Der Mieterverein wies in ihrem Namen sowohl die fristlose als auch die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung zurück. Die vereinbarte Monatsmiete sei vollständig gezahlt. Die übrigen Forderungen seien angesichts der erhobenen Einwendungen und der weiterhin fehlenden Belege derzeit nicht durchsetzbar. „Eine ordnungsgemäße Verwaltung zeichnet sich nicht dadurch aus, möglichst viele Mahnungen zu verschicken“, sagt Khosrawi. „Sondern dadurch, berechtigte Einwendungen transparent und nachvollziehbar zu bearbeiten. Wir erwarten von einer professionellen Hausverwaltung, dass sie erreichbar ist, Mängel zeitnah beseitigt und rechtliche Einwendungen sachlich prüft. Nach den Erfahrungen unserer Mitglieder werden diese Erwartungen in dieser Liegenschaft derzeit nicht erfüllt.“ Mieterverein kritisiert schlechte Erreichbarkeit und ungelöste Mängel in der Wohnanlage Das zeige sich nach Darstellung des Mietervereins auch bei Beseitigung von Mängeln. Mitarbeiter der Hausverwaltung seien nur schwer zu erreichen, auf Schreiben erfolgten Antworten häufig spät oder gar nicht. In den Wintermonaten sei in der Anlage wiederholt das Warmwasser vollständig ausgefallen. Obwohl die Hausverwaltung im Januar eine schnelle Behebung angekündigt habe, bestünden nach Angaben der Bewohner bis heute Probleme. Auch andere Mängel würden nur schleppend oder gar nicht beseitigt – besonders bedenklich, da es sich um vergleichsweise neue Gebäude handele. Khosrawi weist darauf hin, dass es nicht das erste Mal sei, dass der Mieterverein mit Apleona zu tun habe. „Auch aus anderen Objekten, die von dieser Firma betreut werden, kennen wir Fälle, in denen auf Mängelanzeigen oder Einwendungen – etwa zur Mietpreisbremse – über längere Zeit nicht oder nur unzureichend reagiert wurde.“ Die MOPO bat Apleona um eine Stellungnahme zu dem Fall. Bis zum Ablauf der gesetzten Frist ging keine Antwort ein. Patrizia kündigt erneute Prüfung an – eine Räumungsklage gibt es bislang nicht Die Eigentümerin Patrizia beantwortete die Anfrage hingegen. Unter Hinweis auf Datenschutz und Persönlichkeitsrechte äußerte sie sich nicht zu den Einzelheiten des Mietverhältnisses. Sprecher Johannes Braun teilte mit, der geschilderte Vorgang werde derzeit noch einmal geprüft. „Dabei werden die zugrunde liegenden Unterlagen, Abrechnungen sowie die bisherige Korrespondenz berücksichtigt.“ Auf Philipps fristlose Kündigung angesprochen, teilte Braun mit: „Eine Räumungsklage wurde bislang nicht erhoben.“ Für die 65-Jährige ist das nur ein schwacher Trost. Sie wird erst wieder ruhig schlafen, wenn ihr die Rücknahme der Kündigung schwarz auf weiß vorliegt. „So kann man mit Mietern nicht umgehen“, sagt sie. „Auf Nachfragen nicht antworten, keine Belege vorlegen, aber ständig neue Mahnschreiben schicken und dann auch noch die Kündigung.“